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Buying a House in Italy – Comprare una Casa in Italia

Scorri a basso per I’italiano


As life has taken a detour in Arona, Italy we had to purchase a home and not an investment property in Italy. Originally we had made an offer to purchase an investment condo in Stresa but the day before the seller had to sign Gianni was diagnosed with APL Leukemia. Thankfully we were able to pull the offer and we had the right people supporting us through the toughest time of our life.


Being a foreign investor, we decided to hire D&G Property Advice to help us navigate the Italian bureaucracy and help us with the legal language barrier. They were recommended by an acquaintance who had used them for his purchase. As soon as we meet with Daniel Shillito, we knew he was the person to help us. He quickly connected us with Head of Real Estate in Italy, Desiree Liuzzi of Hexedes Group and between the two organizations we had the right teams to help us purchase the right home for us. Actually, Hexedes even provides renovation project management and they were able to find us the right contractor to do our project.


Our last home we purchased in Canada we sold, purchased and moved into the new home in 7 days. Crazy, but we made it work. In Italy, one thing you have to learn is patience, because house inspections, called Due Diligence here, take weeks to get completed. The inspection doesn’t only include the condition of the home, which is simple, but they need to verify everything at city hall, make sure the house is owned by who they say it is, and everything about the house that is captured at land titles aligns. If a measurement is wrong then it is a blip, if the names are not right then there is more to investigate, if a room is documented as storage and is sold as an extra bedroom, big issue. So there is a lot more to be done to cover our butts.


Once the due diligence has come through and we accept the anomalies then the offer goes in. In Canada we usually give the seller 24 – 72 hours to accept or counter the offer. Here, they can take up to two weeks. Thankfully, the seller signed within a few days, but they didn’t want to release the house until February 15th at the earliest, which was a four-month closing date. Upon acceptance we had to transfer the deposit directly to the seller’s bank account. It didn’t go to the notary or real estate company in trust like it does in Canada.


Now it comes to closing (the rogito). In Canada, if the closing date is February 15th then our real estate agent needs to make sure our notary has the documents required for the sale. The bank needs to ensure they transfer the funds into the notaries trust and we go in and sign papers at our own notary a couple of days before and the seller does the same at their notaries. Here the buyer chooses the notary, and only when the notary is ready will they determine the date the closing will happen. The contracted date of February 15th is just a target date but could be before or after.


Once you have the date figured out the notary provides instructions. Firstly you need to get the monies owed to the seller in bank drafts, they only come in 100,000 euros max therefore many bank drafts, in the sellers name. You bring the drafts to the signing, which both parties sit in front of the notary and the contract of purchase/sell is read out by the notary, making sure both parties are in agreement of what is being sold and what is being purchased. Once signed, the seller hands over the keys to the buyer. The notary provides invoice for the taxes and notary fees which you eTransfer directly to the notary.


Commissions for the real estate agents are also different then home. The buyer pays their realtor the percentage that is agreed to and shortly after the offer is accepted, we transfer the funds directly to the agency. The seller, gives a check directly to their agent based on the negotiated price on the day of the closing.


At this point I want to give a shout out to Daniel, Desiree, Silvia and Elizabeth for all the help they have given us the past eight months. They not only helped us purchase our home, but they were instrumental to helping me when Gianni was in hospital and I had to navigate Italy on my own. They truly went above and beyond to ease my stress. They are a team that Gianni and I hold very dear and became our friends when we needed them the most. THANK YOU!


Ok so now after all that the house is ours. YEAH! In Canada, anything bolted to a wall, stays with the house. Most time we negotiate fridge, stove, washer, dryer to name a few. Here in Italy, they take everything out of the house. And I mean everything from the kitchen cabinets to the bathroom toilet. Customized units that were built specifically for an angle of the house are also removed. Where will they put them? Well, they take them.


Let’s think about this a bit. The last house we bought; we gutted it out. We had to pay the contractor to remove and dispose of everything. Here the house is empty, a clean slate. It truly was easy to hire a contractor and tell him what we wanted and they came back with a plan that meets all our needs. The yellow and brown interior will be transformed to a more subtle colour that matches our style. The kitchen will have a big oven, a big stove and a big fridge. It will have a granite counter so I can easily create my recipes. It will be open concept and be inviting for everyone that visits. We will be bringing our Canadian flair to our Italian home and I can’t wait to show you our weekly progress and how the renovation goes with our contractor.


Here is a TikTok video and photos of the blank slate - Ecco e un TikTok video della casa




Comprare una Casa in Italia


Poiché la vita ha preso una deviazione ad Arona, in Italia, abbiamo dovuto acquistare una casa e non un investimento immobiliare in Italia. Inizialmente avevamo fatto un'offerta per l'acquisto di un condominio di investimento a Stresa, ma il giorno prima che il venditore dovesse firmare Gianni è stato diagnosticato con la leucemia APL. Per fortuna siamo stati in grado di ritirare l'offerta e abbiamo avuto le persone giuste che ci hanno supportato nel momento più difficile della nostra vita.


Essendo un investitore straniero, abbiamo deciso di assumere D&G Property Advice per aiutarci a navigare nella burocrazia italiana e aiutarci a superare la barriera linguistica legale. Sono stati consigliati da un conoscente che li aveva usati per il suo acquisto. Non appena abbiamo incontrato Daniel Shillito, abbiamo capito che era la persona che ci avrebbe aiutato. Ci ha messo rapidamente in contatto con la responsabile immobiliare in Italia, Desiree Liuzzi di Hexedes Group e tra le due organizzazioni abbiamo avuto i team giusti per aiutarci ad acquistare la casa giusta per noi. In realtà, Hexedes fornisce anche la gestione del progetto di ristrutturazione e sono stati in grado di trovarci l'appaltatore giusto per realizzare il nostro progetto.


La nostra ultima casa che abbiamo acquistato in Canada l'abbiamo venduta, acquistata e trasferita nella nuova casa in 7 giorni. Pazzesco, ma ce l'abbiamo fatta. In Italia, una cosa che devi imparare è la pazienza, perché le ispezioni domiciliari, richiedono settimane per essere completate. L'ispezione non include solo le condizioni della casa, che è semplice, ma devono verificare tutto al municipio, assicurarsi che la casa sia di proprietà di chi dicono che sia, e tutto ciò che riguarda la casa che viene catturata nei titoli di terra si allinea. Se una misurazione è sbagliata allora è un blip, se i nomi non sono giusti allora c'è altro da indagare, se una stanza è documentata come deposito e viene venduta come camera da letto in più, grosso problema.


Una volta che la ispenzioni domiciliari è arrivata e accettiamo le anomalie, mettiamo l'offerta. In Canada di solito diamo al venditore 24 – 72 ore per accettare o contrastare l'offerta. Qui, possono richiedere fino a due settimane. Per fortuna, il venditore ha firmato entro pochi giorni, ma non volevano rilasciare la casa fino al 15 febbraio al più presto, che era una data di chiusura di quattro mesi. Al momento dell'accettazione abbiamo dovuto trasferire il deposito direttamente sul conto bancario del venditore. Non è andato al notaio o alla società immobiliare come fanno in Canada.


Ora si tratta del rogito. In Canada, se la data di chiusura è il 15 febbraio, il nostro agente immobiliare deve assicurarsi che il nostro notaio abbia i documenti necessari per la vendita. La banca deve assicurarsi di trasferire i fondi nel trust notarile e noi entriamo e firmiamo i documenti dal nostro notaio un paio di giorni prima e il venditore fa lo stesso presso i loro notai. Qui l'acquirente sceglie il notaio, e solo quando il notaio è pronto determinerà la data in cui avverrà la chiusura. La data contrattuale del 15 febbraio è solo una data obiettivo, ma potrebbe essere prima o dopo.


Una volta che hai capito la data, il notaio fornisce istruzioni. In primo luogo è necessario ottenere i soldi dovuti al venditore in assegni circolari, arrivano solo in 100.000 euro max quindi molti assegni circolari, a nome del venditore. Si portano alla firma, che entrambe le parti siedono di fronte al notaio e il contratto di acquisto / vendita viene letto dal notaio, assicurandosi che entrambe le parti siano d'accordo su ciò che viene venduto e ciò che viene acquistato. Una volta firmato, il venditore consegna le chiavi all'acquirente. Il notaio fornisce la fattura per le tasse e le spese notarili che trasferisci direttamente al notaio.


Anche le commissioni per gli agenti immobiliari sono diverse da casa. L'acquirente paga al proprio agente immobiliare la percentuale concordata e poco dopo l'accettazione dell'offerta, trasferiamo i fondi direttamente all'agenzia. Il venditore, dà un assegno direttamente al proprio agente in base al prezzo negoziato il giorno della chiusura.


A questo punto voglio riconoscere Daniel, Desiree, Silvia ed Elizabeth per tutto l'aiuto che ci hanno dato negli ultimi otto mesi. Non solo ci hanno aiutato ad acquistare la nostra casa, ma sono stati fondamentali per aiutarmi quando Gianni era in ospedale e dovevo navigare in Italia da solo. Sono andati davvero ben oltre per alleviare il mio stress. Sono una squadra a cui io e Gianni teniamo molto e siamo diventati nostri amici quando ne avevamo più bisogno. GRAZIE!


Ok quindi ora dopo tutto che la casa è nostra. In Canada, qualsiasi cosa imbullonata a un muro, rimane con la casa. La maggior parte del tempo negoziamo frigorifero, piano cottura, lavatrice, asciugatrice per citarne alcuni. Qui in Italia, portano tutto fuori di casa. E intendo tutto, dai mobili della cucina alla toilette del bagno. Vengono rimosse anche le unità personalizzate costruite appositamente per un angolo della casa. Dove li metteranno?


Pensiamoci un po'. L'ultima casa che abbiamo comprato; L'abbiamo sventrata. Abbiamo dovuto pagare l'appaltatore per rimuovere e smaltire tutto. Qui la casa è vuota, una lavagna pulita. È stato davvero facile assumere un appaltatore e dirgli cosa volevamo e sono tornati con un piano che soddisfa tutte le nostre esigenze. Gli interni gialli e marroni saranno trasformati in un colore più tenue che si abbina al nostro stile. La cucina avrà un grande forno, una grande stufa e un grande frigorifero. Avrà un bancone in granito in modo da poter creare facilmente le mie ricette. Sarà un concetto aperto e invitante per tutti coloro che visiteranno. Porteremo il nostro stile canadese nella nostra casa italiana e non vedo l'ora di mostrarvi i nostri progressi settimanali e come va la ristrutturazione con il nostro appaltatore.


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